ローン系

セカンドハウスローンとは?別荘をローンで購入するメリット・デメリット

セカンドハウスローンを使って別荘を購入しようかご検討中ですか?

 

週末の別荘としてや、将来子供が一人暮らしを始めたときなどに備えて2つ目の住居を購入する人が増えています。それがセカンドハウスです。

 

移住目的ではないセカンドハウスには住宅ローンが使えないので、別荘をローンで購入する場合は「セカンドハウスローン」か「フラット35」のどちらかが選択肢になります。

 

セカンドハウスローンとフラット35って何が違うの?

と疑問に感じている人も多いでしょう。

 

そこで当記事ではセカンドハウスローンとフラット35の概要から、それぞれの比較を行って金利面・条件面でどちらを選んだほうがいいのかについて詳しく解説します。

 

最後まで読めば、よりお得な金利でセカンドハウスを手に入れることができるでしょう。

ぜひご参考ください。

■セカンドハウスローンってなに?

セカンドハウスローンは文字通り「セカンドハウスを購入するためのローン」の総称です。

 

一般的な住宅ローンは「住むことを条件に融資を行う」という前提があるので、移住が目的ではない別荘やセカンドハウスでは申し込むことができません。

 

金融機関側は「住む以上は住居者もローンを返済し続けざるを得ない」という保険があるからこそ、長期融資でなおかつ低金利の住宅ローンが実地できているのです。

 

その点において、セカンドハウスローンは住宅ローンと比べて金利がかなり割高に設定されています。

 

詳しくは後述しますが、住宅ローンの金利相場は1%前後であるのに対して、セカンドハウスローンの金利は4~5%が基本です。

 

高っ!」と声をあげたくなるのも分かりますが、2つめの住居はある意味「趣味や娯楽」とも言える贅沢として認識されるので、住宅ローンほど優遇はされません。

 

またこちらも最後に触れますが、セカンドハウスの購入にはセカンドハウスローンより「フラット35」をおすすめします。

 

別荘や2つめの住居でも利用でき、金利は1~2%前後と非常に割安です。

セカンドハウスの購入にはセカンドハウスローンしか使えないと思っていた人は、この後の内容をぜひ参考にしてください。

 

◆セカンドハウスが購入される事例

2つめの住宅は一般的な家庭なら基本は必要がないものですが、生活スタイルや家族構成によってはほしいという人もいます。

 

書斎や仕事が遅くなったときの宿として、あるいは子供が学校に通い出したときに防犯も考慮した立地の家がほしいなど、理由はさまざまです。

 

人によっては自宅から離れたところにセカンドハウスを購入し、週末や長期休暇のときの別荘として活用するケースもあります。

 

基本は宿としての事例が多く、必要性は本当にライフスタイル次第と言えるでしょう。

 

■セカンドハウスローンを使うメリットとデメリット

ここからセカンドハウスにローンを使うメリット・デメリットについて触れていきましょう。

先にお伝えした通り、実際にセカンドハウスの購入でローンを組むのであれば「フラット35」を使うべきです。

 

それを踏まえた上で、セカンドハウスローンのメリット・デメリットを解説します。

 

◆メリット

・2つめの住宅をすぐに持つことができる

・ローン払いなのでまとまったお金は不要

・完済時80歳までのプランでローンが組める

 

◆デメリット

・住宅ローンやフラット35に比べて金利が高い

・保証料が必要

 

セカンドハウスローンで組めるローン期間は最高35年までなので、仮に80歳で完済を目指すのであれば45歳までにローンを申し込んでおく必要があります。

 

なぜ住宅ローン・セカンドハウスローンがともに80歳までが上限かというと、団体信用生命保険に加入していられるのが80歳までだからです。

 

団体信用生命保険とは、住宅ローン(セカンドハウスローン含む)の返済中に契約者が死亡した場合、契約者に代わって「団体信用生命保険会社」が残りのローンを全額代理返済してくれるという制度。

 

ある程度高齢になってから住宅ローンを組んだとしても80歳までを上限にしておけば、万が一契約者本人が死亡などで返済不能になっても、金融機関は団体信用生命保険から残額を返済してもらえるのです。

 

そのため住宅関係のローンを組む場合は、団体信用生命保険への加入が前提となっています。

 

■セカンドハウスローンの金利と限度額

同じセカンドハウスローンでも、加入する金融機関によって多少条件は違います。

ここでは代表的な「三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン」を例としてご紹介しましょう。

 

セカンドハウスローンの金利には「変動タイプ」と「固定特約タイプ」の2種類があります。

 

◆変動タイプ

変動タイプは毎月か年2回、市場の動きに合わせて金利が変動する契約方式です。

次期や年度によって金利が低くなることもあれば、高くなることもあります。

 

◎三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン「変動タイプ」金利表

変動タイプ 毎月型 3.275%/年
年2回型 3.275%/年

 

なお、上記表の金利は2017年6月執筆時点の変動金利です。

 

◆固定特約タイプ

固定特約タイプは特約期間(1年~20年まで)の間金利が固定されており、返済計画が立てやすいのが魅力の契約方式です。

 

ただし途中でタイプの変更はできず、特約期間中の金利は高くならない代わりに低くもなりません。基準となる金利は、ほとんどが相場よりやや低めに設定されています。

 

◎三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン「固定特約タイプ」金利表

固定特約タイプ 当初1年間固定 3.600%/年
当初2年間固定 3.700%/年
当初3年間固定 3.800%/年
当初5年間固定 3.900%/年
当初7年間固定 3.950%/年
当初10年間固定 4.050%/年
当初15年間固定 4.850%/年
当初20年間固定 5.200%/年

 

◎セカンドハウスローンの限度額はどれくらい?

貸付限度額は30万円から1億円以内と設定されており、契約希望者の年収や状況によってはさらに低い額になる可能性もあります。

 

将来的に返済が大きな負担とならないように計画が提案されるので、無理が出ないようにご自身でもセカンド住宅のレベルを再考するなど調整をしておくといいでしょう。

 

■セカンドハウスローンとフラット35

ここから冒頭で触れた「フラット35」について掘り下げて解説していきます。

セカンドハウスの購入にも使うことができ、さらにセカンドハウスローンよりも低金利で高待遇。

 

セカンドハウスを買うのであればフラット35の利用を強くオススメします。

 

◆フラット35とは?

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して実地されている、長期固定金利住宅ローンの総称です。

 

基本的な機能性はセカンドハウスローンと同じく、住宅やセカンド住宅の購入に使えるローンになります。ただ金利が圧倒的に低く、その他保証も充実しているのが魅力です。

 

◆フラット35の特徴

長期固定金利住宅ローンの言葉通り、最初から最後まで固定金利でセカンドハウスローンを組むことができます。

 

セカンドハウスローンでは団体信用生命保険への加入が必須でしたが、フラット35では任意で加入を決定できるのも特徴の1つです。

 

ただ団体信用生命保険に加入しない場合、仮に契約者が返済途中で死亡したら残された家族が返済を継続しなければなりません。後々のことを考えれば加入しておいたほうがいいでしょう。

 

注意点として、セカンドハウスローンでは団体信用生命保険の加入は無料ですが、フラット35の場合は完済までに180万円が必要になります。

(セカンドハウスローンは銀行側が負担してくれる)

 

金利部分においてはセカンドハウスローンよりフラット35のほうが優れているのですが、諸々の手数料に関しては割高になってしまうのです。

 

また新築・中古物件のどちらにでも利用できますが、リフォーム単体が目的の場合は使えません。

 

◆フラット35の住宅ローン金利

基準となる金利は返済年数によって以下の2パターンです。

15年以上20年未満→借入額が9割以下なら1.01%、9割以上なら1.45%

21年以上35年以下→借入額が9割以下なら1.09%、9割以上なら1.53%

※住信SBIネット銀行のフラット35の場合

 

フラット35を取り扱う銀行はいくつかありますが、基本的な金利はいずれも同じです。

ただ条件次第では引き下げもされているので、自身の状況に応じて選択するといいでしょう。

 

◆その他フラット35のメリット

・保証料・繰上返済時の手数料も無料

・全疾病保障

・WEB完結が可能

 

■別荘やセカンドハウスにはフラット35がオススメ

仮にフラット35の金利が上限で設定されたとしても1.45%なので、セカンドハウスローンの3%以上と比較すれば確実にお得です。

 

通常の住宅ローンとフラット35なら、住宅ローンのほうが圧倒的に低金利ですが、セカンドハウスに限ってはフラット35に軍配が上がります。

 

購入するタイミングによって組めるローン年数も違ってくるので、まずは各種金融機関に相談してみてください。

 

◆フラット35を取り扱っている銀行

以下はフラット35やそれに類似する住宅ローンを提供している銀行の一覧です。

基本となる金利や条件などは同じなので、その他部分の特典部分で比較してみるといいでしょう。

 

・住信SBIネット銀行 フラット35

 

・楽天銀行 フラット35

 

・りそな銀行 りそな住宅ローン(フラット35)

 

・イオン銀行【フラット35】

 

フラット35は通常の住宅ローンに比べて、審査は比較的通りやすいと言われています。

また金利が固定なので、契約者の経済状況が大きく変動しない限りは安定して返済していけるというのが最大のメリットです。

 

セカンドハウスに憧れている人も多いと思いますが、フラット35を活用して無理ない範囲でローンを組んでくださいね。

 

■まとめ

セカンドハウスは一般家庭の人には聞きなれない存在かもしれません。

しかし、ある程度経済的な余裕が出てくると、用途に応じて住宅を使い分ける必要性も出てくるのです。

 

賃貸でも十分という人もいますが、各個人の環境にも左右されるのでケースバイケースとなるでしょう。

 

セカンドハウスをローンで購入するときは、ぜひフラット35を活用してみてください。