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ホームエクイティローンとリバースモーケージについてお調べですね。
海外では一般的に知られているローンの1種ですが、日本ではまだなじみの浅い言葉だと思います。

名称未設定-2_03ホームエクイティローンとは、所有している自宅(マンション・戸建問わず)の正味価値(ホームエクイティ)を担保として融資限度額を決定するローンのことです。

リバースモーケージは住宅ローンに類似したローンで、日本語に直すと「逆住宅ローン」となります。
自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受けられるローンです。
アメリカでは子供の教育費やリフォーム代など、ある程度まとまった金額をお金が必要になったときに利用されています。

ここでは、ホームエクイティローンとリバースモーケージについて、具体的に分かりやすく解説していきましょう。

それぞれのメカニズムからメリット・デメリットまで、徹底的にご紹介します。

ホームエクイティローンとリバースモーケージの概要

カードローンや住宅ローンと比べて、ホームエクイティローンやリバースモーケージという言葉を知っている人は少ないです。
しかし、通常の住宅ローンなどよりも金利が安く、使い勝手もいいため知っておいて損はありません。

ホームエクイティローン

ホームエクイティローンとは、自宅の正味価値を担保に融資を受けられるローンを指します。

正味価値

自宅の評価額が6000万として、住宅ローンの支払い残高が2000万円とすると、この住宅の正味価値は4000万円となります
つまり評価額に対して、ローンの支払いを終えている比率分が正味価値です。

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上記の例で言えば、6000万円のうち4000万円分はすでに支払いを終えており、所有者が自由にできる資産となります。
この自由にできる資産分が、融資を受けるため担保にできる「正味価値」です。

まだ支払いを終えていない2000万円分は、所有者の資産ではないため正味価値には含まれません。
※評価額及び比率は各銀行の査定により決定されるので、住宅の購入額とは異なります。

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また正味価値の満額が融資枠になるとは限らず、実際に借りられる上限額は住宅の正味価値及び契約者の年収や収入状況により決定されます。

ホームエクイティローンはその特性上、住宅ローンの支払いを終えている金額が、残高よりも大きくなる年齢層が利用しやすいローンです。
そのため20~30代前後などの若年層の間では、あまり知られていないのでしょう。
逆に利用できる40~50代の年齢層になると、親の介護や自宅のリフォーム・車の買い換えや子どもの養育費など、大きな出費が重なる機会も多くなります。

これらの状況から、ホームエクイティローンの特性とニーズがマッチしているのでしょう。

ホームエクイティローンのメリット

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借りる側からすると、無担保のローンよりも低金利で高い金額を借り入れることができます。
自宅という担保があるので審査等も比較的通りやすくなり、急にまとまった金額が必要なったときなどにとても便利です。

さらにホームエクイティローンは原則として使った分にだけ金利が発生します。

例えば、正味価値と収入状況から4000万円の融資が受けられる結果になったとしても、実際にその4000万円を使わなければ、一切金利は発生しません。
4000万円まで借りられるという状況で、100万円を使ったらその100万円に対してのみ金利が発生するのです。
そのため、ホームエクイティローンの融資を受けられる状況だけ作っておいて、必要なときだけ使うということもできます。

また銀行にとっても、無担保のローンより安心して貸し付けることができるので、双方にメリットがあるのです。

ホームエクイティローンのデメリット

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自宅の正味価値を担保にできる反面、使った分の返済は毎月定額で支払うのが原則です。
そのため、返済時は残った住宅ローンと合わせて支払っていくことになります。

ホームエクイティローンの月々の返済額は借り入れる金額や、利用する銀行によっても異なりますが、返済の計画が大切な点ではその他ローンと変わりありません。

ホームエクイティローンは出費の機会が控えている人にオススメ

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ホームエクイティローンのターゲット通り、ローンの支払いがある程度進んでいて、かつ子供の養育費・リフォーム・親戚の結婚などで出費が増える人・家庭にオススメのローンです。
またすぐに必要でなくとも、それらの機会が増える可能性の高い人は、手続きだけでもしておくと、後々必要になったときもスムーズに利用できます。

実際に使った金額にしか金利及び返済は発生しないので、ホームエクイティローンを開いておくだけでもメリットはあると言えるでしょう。

リバースモーケージ

リバースモーケージは、一定年齢以上の高齢者が、自宅に住んだまま自宅を担保にお金を借りることができるローンです。

 

自宅を担保に融資を受けるなら、住宅ローンと同じでは?と感じますよね。

リバースモーケージと住宅ローンの最大の違いは、返済方法です。

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住宅ローンが借りた翌月か、翌々月から毎月一定額の返済を行わなければならないのに対して、リバースモーケージは契約者が生きている間、返済する必要がありません。

担保にした住宅に対して設定された融資額を、毎月年金や一時金として一定額、あるいは通常ローンのように随時引き出すことができます。
通常のローンは時間経過とともに債務残高が減っていくのに対して、リバースモーケージは契約者が生存している間は返済しなくてもいいので、時間経過とともに債務残高が増えていくのです。

契約者が亡くなったあと、担保にしていた自宅をそのまま売却して返済することができます。
もちろん、契約者の家族が返済を引き継ぐことも可能です。

 

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自宅を担保にすることで、高齢者は老後資金の調達及び返済において、家族に迷惑をかけず行えるため、大きなメリットになるのです。

リバースモーケージのメリット

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高齢者は老後の資金調達ができ、返済時も担保をそのまま売却することで一括返済できるため、家族に迷惑をかけることなく多額の融資が受けられます。

リバースモーケージのデメリット

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リバースモーケージは契約者が生存している間、担保にしている自宅に応じて融資の上限額が設定されています。

受け取り方は銀行によって異なり、月々一定額がコンスタントに振り込まれるか、決められた金額の中でいつでも出金できるなど、方式はさまざまです。

契約者が生存している間はその枠の中から融資を行い、亡くなったときに担保をそのまま売却することで一括返済します。

逆に言えば、契約者が長生きすればそれだけ多くの融資が必要となり、場合によっては月々の融資額が減額されたり、自宅の市場価値が下がれば、契約者生存のまま返済を求められるなどの可能性が出てくるのです。

その他、リバースモーケージの金利は流動的に変動するため、当初の金利から大きく上昇してしまうと、同様に融資額の減額になる可能性があります。

リバースモーケージは契約者の死去を視野に入れたローンのため、便利である反面、利用するタイミングが難しいローンです。

リバースモーケージがオススメの人

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リバースモーケージを利用するには、所有している住宅が必要です。

ホームエクイティローンと違って、資産として持っている住宅が必要です。
そのため、リバースモーケージの対象年齢は60歳以上となっている場合が多く、高齢者専門のローンと言えます。

リバースモーケージがオススメな人は、既に子供や孫が自宅から独立しており、自身が亡くなったあと自宅を売却しても、問題がない人です。
もし自身が死去したあとにも家族が住み続ける場合は、生前に借り入れたお金を通常のローン通り、返済しなければなりません。

そのため自身の死後に自宅を売却でき、余生に必要な生活資金を調達したいという人にはリバースモーケージがオススメです。

日本国内のホームエクイティローンとリバースモーケージ

これらのローンは日本の大手銀行でも取り扱いはされています。

ホームエクイティローン対応銀行

・みずほ銀行
・千葉銀行
・福岡銀行
・愛媛銀行

リバースモーケージ対応銀行

・三井住友銀行
・東京スター銀行
・みずほ銀行
・群馬銀行
・武蔵野銀行

認知度が低い理由はいくつかありますが、ローン利用の対象者(ターゲット)が40代以上と、比較的高めに設定されているのが大きいのではないでしょうか。

 

ワカル編集部ワカル編集部

ホームエクイティローンとリバースモーケージは、利用できる人は多いのに存在自体を知らない人が大半ではないでしょうか。

ローンの途中や自宅以外に資産がない状態でも、これらを活用すれば問題なく融資を受けることができます。

これまでホームエクイティローンやリバースモーケージを知らなかった人は、1度検討してみてはいかがでしょうか。