相談を重ねて離婚することになったけど、二人で住んでいた住宅ローンの支払いってどうなるのかお調べでしょうか?

 

契約時にどちらを「主債務者」と「連帯保証人」に立てているかによっても手続きは異なってきます。

一般的には「主債務者」が住宅ローンの残高を支払っていくのが基本です。

 

家庭によっては「主債務者の旦那が自宅を出ていく」という状況もあるでしょう。

そのような場合、出て行った主債務者が別れた妻が住む住宅ローンを支払っていくことになります。

 

しかし、いつ主債務者の支払いが滞るのかわからない以上、銀行側からすると何かしらの保険は必要です。

そんなとき、どのように行動すればいいのでしょうか?

 

この記事では離婚した後の住宅ローンの支払いや関係性について解説します。

お互いに離婚したいけど「住宅ローンが残っているから…」とお悩みの夫婦は、ぜひ参考にしてみてください。

■離婚すると住宅ローンはどうなる?

離婚をしたとしても、当然ながら住宅ローンは支払わなければなりません。

住宅ローンの契約には「契約者本人(債務契約者)」と「連帯保証人」が必要です。

 

仮に連帯保証人を立てない場合は、保証会社に依頼することになります。

そして離婚後は契約者本人がローンを返済していくのが基本です。

 

しかし数人の家族で住むことを想定した住宅。

離婚後に1人で住み続けるには、維持費的に厳しいという人も多いでしょう。

 

どのような方法を選んだとしても、離婚後に住宅ローンの支払いが残るのは間違いありません。

離婚したときの状況を想定し、住宅ローンの支払いがどのような仕組みになるのか解説していきましょう。

■離婚したときの住宅ローン支払いの仕組み

住宅ローンの名義が夫と妻のどちら、離婚した際に家を出ていくのがどちらかによっても支払いの仕組みは違ってきます。

 

それぞれの状況に応じた住宅ローンの対処・対応は次の通りです。

 

◆夫側が主契約者(主債務者)で嫁側が連帯保証人の場合

基本的なローン契約パターンの1つです。

離婚後も夫が住宅ローンを払い続け、仮に夫が支払い不能になった場合は連帯保証人である嫁側に支払い義務が発生します。

 

◆夫と妻の双方が連帯債務者・連帯保証人の場合

住宅ローンでは夫婦そろって債務者になることもできます。

夫婦の収入を合算して年収扱いにできるため、ローンを組める限度額を底上げできるのが最大の特徴です。

 

この場合は債務を抱える金額が分割されるので、それぞれが支払うべき住宅ローンの残額は総額の半分。

 

仮に2000万の住宅を買った場合、それぞれに1000万円ずつの債務が発生します。

離婚した場合も変わらず、お互い自分に割り振られたローン残額を払い続けなければなりません。

 

そしてお互いがお互いの連帯保証人になっているので、どちらか片方が支払い不能になるともう片方は2人分の負担を背負うことになってしまいます。

 

この債務責任から解放されるためには、連帯債務者を外れなければならないのです。

 

しかし離婚後は片方が支払うことを当人同士で合意したとしても、融資を行った銀行側は片方が連帯保証人・連帯債務者から外れることを認めてくれません。

 

別の連帯保証人を立てれば可能性はありますが、銀行側が認めるだけの収入を住宅ローン完済まで、継続して得られる人物は早々見つからないでしょう。

 

ただし連帯債務者・連帯保証人としての契約を維持したまま、実質的に片方が2人分のローンを支払っていくのであれば問題はありません。

◆夫側が主債務者で妻側の負担がない場合

配偶者を連帯保証債務者にしていない場合、保証会社を代理として立てているはずです。

 

仮に主債務者である夫が住宅ローンを返済できなくなった場合は、代理として保証会社が銀行に残額を立て替えてくれます。

 

しかしこれはあくまで「立て替え」であり、債務がなくなったわけではありません。

単純に住宅ローンの支払先が金融機関から保証会社に代わっただけです。

 

保証会社への支払いも滞った場合は、住宅が競売にかけられることになります。

あるいはそうなる前に住宅を売却して、足りない場合は任意整理(破産)をするというのも選択肢の一つです。

 

■住み続ける人によって対処が違う

離婚をしても住宅を売却せず、夫婦のどちらかが住み続けるという道もあります。

基本的に支払い義務は主債務者と連帯保証人が担うことになるのですが、離婚後どちらが住み続けるかによっていくつか注意しておくべきポイントがあるのです。

 

◆主債務者が住み続ける場合

支払い義務を担う主債務者が住宅に住み続けるのであれば、特別変わった手続きは必要ありません。

ただ、出ていく側が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

 

出て行ったあとで住宅ローンの支払いが滞ると、住んでもいない住宅ローンの支払いをしなければなりません。

 

銀行との契約において、連帯保証人を変更することもできますが、代理人に求められる条件は多いです。

 

連帯保証人となりえるだけの収入を得ており、住宅ローンの支払いが完了するまでその収入を維持できる人物でなければなりません。

 

もし連帯保証人が用意できない場合、万が一のときは出て行った側に支払い義務が生じることを覚えておきましょう。

 

ただ住宅の借り換えなどにより連帯保証人を抜けられる可能性もあります。

まずは住宅ローンに強い弁護士などに相談してみるといいでしょう。

 

◆主債務者が出ていく場合

支払い義務を持つ主債務者が家を出ていく場合です。

このケースでは、連帯保証人が住み続けることになります。

 

離婚で家を出て行ったとしても、主債務者である以上は住宅ローンの支払いは続けなければなりません。

主債務者は新たな住居費用なども必要になるので、負担が大きくなるのは間違いないでしょう。

 

そのようなとき、仮に主債務者が支払いを滞らせた場合、住み続けている連帯保証人が支払いを行うことになります。

 

そして連帯保証人が住宅ローンを支払えない場合は競売にかけられるにしろ、自ら売却するにしろ、いずれにしても住居を失うリスクが高いのです。

 

以上のようなリスクをどうするかも相談したうえで、判断しなければなりません。

◆家を売却する場合

離婚と同時に住宅を売却する場合です。

最終的に住宅ローンの支払いができなければ、銀行が抵当権を行使して競売にかけられるため、自ら売却したほうが有利になるケースもあります。

 

※抵当権は住宅ローンの返済が滞ったとき、銀行側が土地や建物を取り上げることができる権利です。

住宅ローンの契約を結ぶ際に、抵当権の設定も求められます。

 

「1人でこんなに広い家はいらないし、住宅ローンの支払いもできない」

「1人暮らしに戻るなら、もっとコンパクトな賃貸でいい」

 

離婚するならこのように思う人も多いでしょう。

住宅ローンが残っていても、家を売却することはできます。

 

仮に売却価格が住宅ローンの残額よりも低かった場合、残った住宅ローンは支払わなければなりません。

 

このような状況を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンの具体例は以下の通りです。

 

★オーバーローンの具体例

住宅ローン残額1000万円

売却価格900万円

残額100万円→支払いが必要

 

もし支払いが可能なら完済を目指し、難しければ任意整理という形になります。

 

ただ任意整理をすると信用情報機関に数年の間履歴が残ってしまうため、当面カードローン・クレジットカードなどは作れません。

 

デビットカードや現金での支払いのみで生活することになります。

逆に売却価格が住宅ローンの残額より高かった場合は、諸々の手数料を引いたあと2人の資産として分けるのが一般的です。

 

オーバーローンの反対で、売却価格が上回る場合は「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンの具体例は下記の通りです。

★アンダーローンの具体例

住宅ローン残額1000万円

売却価格1200万円

200万円余分→夫婦二人で100万円ずつ分ける(手数料引いた後)

 

住宅の価格は時代やタイミングによっても異なります。

またアンダーローンになるかどうかは、住宅ローンの支払いがどの程度進んだタイミングで売却するか次第です。

 

離婚後にお互い負担にならないよう、しっかりと相談した上でどうするか判断してくださいね。

○オーバーローン

住んでいる住宅を売って返済しても、住宅ローンの残額がなくならない状況

 

○アンダーローン

住んでいる住宅を売ったときの価格が、住宅ローンの残額を上回って余りがでる状況

■まとめ

住宅ローンは人生において最高額を誇るローンです。

離婚という人生の方向性を変えるイベントの中で、慎重に対処しておくべき事柄の1つとも言えます。

 

離婚後にお互いの邪魔にならないよう、弁護士と相談して最善の対策を取るようにしましょう。

最後に余計なことかもしれませんが、離婚以外の選択肢を考える余地があれば、もう1度落ち着いて考えてみてくださいね。

 

カードローンの借り換えについては、住宅ローンとは少し事情が異なります。
カードローン借り換えについては、こちらで詳しく解説しています。
カードローンの借り換えガイド※損、失敗しない為に知っておくメリット・デメリット