リバースモーゲージとは!?

リバースモーゲージとは、住宅ローンの真逆の仕組みです。
とはいえ、それだけではよくわからないことだと思いますので説明しますと、抵当権や住宅ローンのついていない自宅を担保に入れて、まとまったお金を金融機関から借りる仕組みです。
まず自分の持ち家を担保に入れます。返済は、持ち主である自分の死後に、その不動産を売却することで精算されます。存命中はその自宅に住み続けることが可能であり、金融機関からのお金は、一括で受け取ることもできますし、分割して受け取ることもできます。

55歳から60歳以上の場合に適用されるケースがほとんどで、高齢者が年金などで生活費が足りない場合や、老人ホームの入居費用を工面したいなどのケースで使われます。
自宅を売却してしまうと、住むところがなくなってしまいますが、リバースモーゲージのローンならば、生きている間に自宅を手放す必要がありません

住宅ローンの場合は、お金を借りて毎月返済していきますよね。リバースモーゲージは反対に、毎月借りていって、死後にまとめて返済します。真逆の仕組みですが、同じ金融機関が提供しています。

受け取ったお金は、生活資金以外にも使うことができるので、自宅をバリアフリーに改修したり、老人ホームの頭金にしたりなどの用途に使うのも自由です。
また、収入の条件などが比較的厳しくないのも特徴です。利用する人の年齢層が高いため、住宅ローンと比較すると、厳密なものは求められません。
また、生きている間は、利息のみの返済で良いなど、元本の返済義務もなければ、住む場所を失うということもありませんので、安心です。

リバースモーゲージローンの代表的なリスク

老後に資金が足りなければ、住宅を担保にリバースモーゲージを借りて、死んでから返せば良い

そう考えていても、リバースモーゲージローンにはリスクがあります。見ていきましょう。

マンション不可のリスク

たとえば、リバースモーゲージの対象となる住宅は、マンションが不可なケースが多いのです。一戸建てだけに限定されると、対象となる住宅に住んでいる人は限られます。とくに都心部ではマンション住まいの人が多く、高齢になるにしたがって、不便な郊外の一戸建てから、都市部のマンションに引っ越して暮らしている人も少なくないのですが、そうした人は対象外になるケースが少なくありません。
よって、マンション住まいで、「老後資金はリバースモーゲージでいいや」と考えていると、自分の住宅が対象外でリバースモーゲージローンを受けられない、ということも起こりうるリスクです。

相続人の同意が得られないリスク

また、推定相続人が同意してくれることも重要です。
あなたが亡くなると、相続が発生します。相続人のうち、子供などを含んだ全員が、リバースモーゲージローンで死後売却することに同意している必要があります。
もしも、相続人が仮にひとりでも「NO!」といえば、リバースモーゲージは利用できません。なぜなら、あなたが亡くなれば、相続人にはその家を相続する権利があるからです。それが、リバースモーゲージローンを使われてしまっては、何も相続できる家がなくなってしまいます。
自分の将来的な資産が減ると考えて、お子さんなどの相続人が、反対するリスクがあります。

長生きのリスク

たとえば、自分が長生きしたときはどうでしょうか。
毎月、一定の額を金融機関から借りているタイプの融資である場合、長生きすることによって、融資額が大きくなりすぎて、担保評価額を超えてしまうリスクがあります。
将来的な返済額が多大になってしまうので、生きている間に、枠をぜんぶ使ってしまうことがあります。

金利上昇のリスク

リバースモーゲージのローンは契約をしてからいつ亡くなるかわかりません。そして、金利は変動金利であることが多いため、あとあと、金利が上昇している可能性があります。いまのところ、日銀はマイナス金利政策を取っていますので、時間が経過しても大幅に金利が上がるということは、考えにくい経済状況です。ですが、時代は何が起こるかわかりませんので、インフレ等が起こって金利が大幅に上昇する可能性があります。一般に、インフレが起こると、所得のある現役世代は得しますが、年金や貯蓄で暮らしている高齢者世代はあまりお得になりません。日銀は2%のインフレを目標としていているので、今後、金利が上昇する可能性があります。

年齢制限のリスク

いま、日本人は非常に長生きになっています。平均寿命も男性80歳、女性が85歳と非常に長いのですが、リバースモーゲージは、申し込みの年齢が60歳~80歳前後になっているケースが多く、85歳になってからお金に困るようになり、リバースモーゲージを申し込もうと思っても、もう遅い、という年齢制限のリスクがあります。

土地の値段が下落するリスク

リバースモーゲージは、一戸建てに適用されるケースが多いとお伝えしました。
そして、担保評価のほとんどが、土地の値段です。だいたい、土地の5割から7割程度の評価額が融資額になります。ですが、土地の値段が下がってしまって、融資額が減少する、というリスクも考えられます。

お子さんが実家に戻ってくるリスク

リバースモーゲージは、主にご本人と、配偶者の方の暮らしを想定したローンです。同居のご子息がいらっしゃると利用できません。
そのため、お子さんが離婚して実家に戻ってくるケースや、思った通りのライフプランで自立してくれず、実家にいつまでもパラサイトしつづける、などのケースで、利用できなくなるリスクがあります。

年金収入が足りないリスク

多くの銀行で、年金収入が一定の額以上を借り入れの条件としています。あまりはっきりとは明記されていない傾向がありますが、武蔵野銀行の場合は「前年度税込み収入が120万円以上の方」と書かれていますので、月々10万円前後の年金収入が必要です。

銀行が取り扱いを停止するリスク

武蔵野銀行のリバースモーゲージですが、2017年7月現在、取り扱いを停止しています。こちらは電話での取材を行ったところ、「何年かに一度ある、見直しの時期」との回答を受けましたが、同時に「再募集は未定」とのことでしたので、注意しましょう。

リバースモーゲージの金利はどのぐらい!?

こうしたリスクを内包するリバースモーゲージですが、融資ですので当然ですが金利があります。
では、金利はどのぐらいか見ていきましょう。
代表的な、リバースモーゲージがよく使われている銀行の金利で比較してみます。
2017年7月現在のところ、以下のようになっています。

東京スター銀行:基準金利+調整幅2.8%

借り入れ金利:2.906%
カードローン等からの借り換え:4.106%

みずほ銀行:基準金利+年2%変動金利

フリーローン:3.475%
目的別ローン:2.975%

武蔵野銀行:短期プライムレート+1.4%

3.25%

群馬銀行:短期プライムレートに連動

3.475%

と、さまざまです。
一般的に考えて、あまり高金利ではないので安心して借りることができます。

リバースモーゲージ、銀行はどこが良い?

リバースモーゲージを提供してる銀行で、これはおすすめ!というのは、みずほ銀行と東京スター銀行と武蔵野銀行です。どこも大手なので安心感があります。
では、どのような特徴があるのか、見ていきましょう!

みずほ銀行の「みずほプライムエイジ」なら、マンションもOK

みずほ銀行は、代表的なリバースモーゲージを提供している銀行です。「みずほプライムエイジ」というプランです。
こちらの商品の特徴は、マンションを対象としてくれているところです。都心部の、タワーマンションなどの査定がかなり高額になる物件に限られますが、それでも土地つき一戸建てだけでなく、マンションが対象になったのはありがたいですね。これで利用対象者も増えるのではないでしょうか。リバースモーゲージというサービスそのものの発展にもつながります。

みずほプライムエイジは、土地評価額2000万円を超える場合に、利用が可能です。利用の限度額の範囲なら、何度も利用できます。返済も、亡くなるまで不要です。55歳以上で利用可能で、年齢の上限はありません。

いろいろな条件の人が利用できる可能性がありますので、みずほ銀行のみずほプライムエイジはおすすめです。

 

東京スター銀行の「充実人生」なら、毎月支払利息のみ

東京スター銀行の「充実人生」というプランも、リバースモーゲージを発展させたプランのひとつです。初期の頃から提供されているリバースモーゲージで、なかなか革新的なアイデアを持っています。

月々の支払いは利息のみ。預金連動型なので、使いやすいのが特徴です。
預金連動型とは、借りた金額が預金額と同じ額であれば、利息が軽減されて支払わなくても良い場合があるのです。対象年齢は55歳から80歳までです。

マンションと一戸建ての双方を取り扱っているのが嬉しいですね。マンションは大都市圏に限られるのですが、一戸建ては全国対象です。

 

武蔵野銀行「むさしのリバースモーゲージ」なら、低めの評価額でも使える

金利のコーナーでご紹介した、武蔵野銀行も意外とおすすめです。
埼玉県に限られているのですが、100万円から利用できるので、古くなった家でも対象となる可能性があります。武蔵野銀行を使って返済していく必要がありますが、埼玉県在住の人にはありがたい仕組みです。

武蔵野銀行は、いちばん最初にリバースモーゲージに参入した銀行でもあり、パイオニア的存在です。

※2017年7月現在、電話取材したところ、「取り扱い停止中」とのことだったのですが、そのうち再開される見通しですので、掲載しました。

 

カードローン感覚で使えるリバースモーゲージの融資

リバースモーゲージは、一度に融資を受けてまとめて支払いにも使えますが、融資限度額の範囲内で、繰り返し引き出してカードローンのようにも使えます。
カードローンのように、自分の融資の枠内で、自由に借りられるようになるのです。しかも、カードローンとは違って、返済の必要はありません。金利だけ払えばよく、元本の返済は死後になります。もちろん、生きている間に繰り上げ返済しても良いのですが、あまり意味はないでしょう。リバースモーゲージを検討している方は、資金力が少し不足気味の方が多いと思いますので、生きている間は元本の返済がないリバースモーゲージは助かります。

リスクは確かにある!でも老後資金の捻出に有効なリバースモーゲージ

今回見てきたように、たしかにリバースモーゲージにはリスクがあります。ですが、老後資金が枯渇しつつあり、頼れる家族もいない場合は、持ち家が唯一の財産となります。本当に困窮すれば、自宅を処分して賃貸に移り、生活保護を受給するという方法もあるのでしょうが、やはりそうした福祉に頼るのは抵抗があるという高齢者、また、彼らを親に持つ高齢者もいらっしゃることでしょう。

そんな時、リバースモーゲージは非常に役に立ちます。最後の財産である持ち家を使って、融資を受ける。そして、死後は住んでいた家が売却され返済に充当されることで、利用者も、銀行側も、誰も損をせずに確実に融資と回収が実行できます。

老後資金に困ったときに、リバースモーゲージは利用できます。子供の仕送りに頼らなくとも、公的扶助に頼らなくとも、自分の持っている資産の範囲内で、生活をしていきたいという意思を持つ高齢者は多いことでしょう。そんなとき、リバースモーゲージを選択肢に入れてみて下さい